Langkah Hukum Jika SHM dan SHT Tak Dikembalikan oleh Bank

Selamat pagi Mas Henri Silalahi, saya sudah melunasi utang saya ke pihak Bank satu bulan lalu, namun SHM dan SHT belum diserahkan hingga saat ini dengan alasan bahwa pihak yang berwenang tidak di tempat. Mohon petunjuk, langkah hukum apa yang dapat saya tempuh agar hak saya dapat dikembalikan? Terima kasih.

Intisari Jawaban:

Salah satu alasan hapusnya hak tanggungan adalah karena debitur sudah melunasi utangnya. Jika hak tanggungan telah hapus karena utang sudah lunas, pihak yang berkepentingan dapat mengajukan permohonan pencoretan hak tanggungan kepada Kantor Pertanahan dengan melampirkan sertifikat hak tanggungan dan pernyataan dari kreditur bahwa utang telah lunas.

Setelah dicoretnya hak tanggungan, Anda akan memperoleh kembali hak atas tanah Anda sepenuhnya tanpa ada tanggungan di atas tanah tersebut. Namun jika SHM dan SHT tak kunjung diserahkan, maka Anda dapat menempuh alternatif hukum pidana atau perdata terhadap tindakan Bank tersebut.

Ulasan Lengkap:

Pasal 1 angka 1 UU No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan atas Tanah Beserta Benda-benda yang Berkaitan dengan Tanah, menjelaskan:

Hak tanggungan adalah hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam UUPA, berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan utang tertentu, yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditur tertentu terhadap kreditur-kreditur lain.

Hak tanggungan berakhir atau hapus karena alasan sebagaimana diatur dalam Pasal 18 ayat (1) UUHT sebagai berikut:

1. hapusnya utang yang dijamin dengan hak tanggungan;
2. dilepaskannya hak tanggungan oleh pemegang tak tanggungan;
3. pembersihan hak tanggungan berdasarkan penetapan peringkat oleh Ketua Pengadilan Negeri;
4. hapusnya hak atas tanah yang dibebani hak tanggungan.

Sehingga apabila dikaitkan dengan kasus Anda, hak tanggungan telah berakhir karena debitur telah melunasi utangnnya.

Setelah hak tanggungan hapus, Kantor Pertanahan mencoret catatan hak tanggungan tersebut pada buku tanah hak atas tanah dan sertifikatnya. Dengan hapusnya hak tanggungan, sertifikat hak tanggungan ditarik dan bersama-sama buku tanah hak tanggungan dinyatakan tidak berlaku lagi.

Lalu Bagaimana Jika Pihak Bang Tak Kunjung Memberi SHM dan SHT?

Terkait dengan bank yang tidak kunjung mengembalikan SHM milik Anda setelah Anda melunasi utang/kredit, pertama-tama Anda dapat meminta kembali SHM dan SHT tersebut kepada pihak bank secara kekeluargaan. Misalnya, melakukan janji temu dengan pejabat bank yang berwenang untuk itu.

Saya berasumsi Anda telah melakukan ini, dan perlu dipastikan Anda menyimpan bukti (dokumentasi, chat, dan/atau rekaman) bahwa upaya secara musyawarah ini telah dilakukan, tapi pihak Bank masih tidak melaksanakan kewajibannya untuk memberikan SHM. Hal ini penting dilakukan jika Anda akan menempuh jalur hukum di kemudian hari.

Upaya Hukum yang Bisa Dilakukan

Upaya Hukum Pidana

Anda dapat melaporkan pejabat bank yang berwenang mengurus dokumen SHM Anda ke kepolisian baik tingkat kecamatan atau kabupaten/kota, atas dasar dugaan penggelapan sebagaimana diatur di dalam Pasal 372 KUHP yang pada saat artikel ini diterbitkan masih berlaku dan Pasal 486 UU 1/2023 yang berlaku pada tahun 2026 sebagai berikut:

Pasal 372 KUHP, berbunyi:

Barang siapa dengan sengaja dan melawan hukum memiliki barang sesuatu yang seluruhnya atau sebagian adalah kepunyaan orang lain, tetapi yang ada dalam kekuasaannya bukan karena kejahatan diancam karena penggelapan, dengan pidana penjara paling lama 4 tahun atau pidana denda paling banyak Rp900 ribu.

Pasal 486 UU 1/2023 yang berlaku pada tahun 2026, berbunyi:

Setiap orang yang secara melawan hukum memiliki suatu barang yang sebagian atau seluruhnya milik orang lain, yang ada dalam kekuasaannya bukan karena tindak pidana, dipidana karena penggelapan, dengan pidana penjara paling lama 4 tahun atau pidana denda paling banyak kategori IV, yaitu Rp200 juta.

Dalam menempuh jalur pidana ini, Anda perlu mempersiapkan alat bukti untuk mendukung laporan Anda, seperti keterangan saksi-saksi yang mengetahui kejadian tersebut, bukti surat, dan bukti-bukti lainnya yang relevan.

Upaya Hukum Perdata

Selain menempuh jalur hukum pidana, Anda juga bisa memilih untuk melakukan upaya hukum perdata. Anda dapat melakukan gugatan perdata ke Pengadilan Negeri tempat objek tersebut berada atas dasar perbuatan melawan hukum (“PMH”) atau onrechtmatige daad sebagaimana diatur di dalam Pasal 1365 KUH Perdata, yang berbunyi:

Tiap perbuatan yang melanggar hukum dan membawa kerugian kepada orang lain, mewajibkan orang yang menimbulkan kerugian itu karena kesalahannya untuk menggantikan kerugian tersebut.

Berdasarkan bunyi pasal tersebut, diketahui unsur-unsur PMH:

1. ada perbuatan melawan hukum;
2. ada kesalahan;
3. ada hubungan sebab akibat antara kerugian dan perbuatan;
4. ada kerugian.

Anda dapat meminta ganti rugi yang terdiri dari biaya, rugi dan bunga akibat PMH yang dilakukan oleh pihak bank. Ganti kerugian tersebut dapat berupa uang atau barang, termasuk juga pemulihan keadaan sesuatu.