Belakangan muncul polemik di publik akibat adanya ketentuan dalam UU IKN yang baru yang memberikan hak penggunaan Hak Guna Usaha (HGU) hingga 190 tahun.
Penting untuk diketahui bahwa pada dasarnya HGU adalah hak untuk mengusahakan tanah yang dikontrol secara langsung oleh negara untuk waktu tertentu, yang dapat diberikan kepada perusahaan yang berusaha dibidang pertanian, perikanan atau peternakan.
Namun dalam perkembangannya HGU juga bisa digunakan untuk sektor usaha lainnya sepanjang tidak bertentangan dengan ketentuan peraturan perundangan yang berlaku.
Pasal 29 UU No. 25 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA) mengatur:
Ayat (1) Hak guna-usaha adalah hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh Negara, dalam jangka waktu sebagaimana tersebut dalam pasal 29, guna perusahaan pertanian, perikanan atau peternakan.
Ayat (2) Hak guna-usaha diberikan atas tanah yang luasnya paling sedikit 5 hektar, dengan ketentuan bahwa jika luasnya 25 hektar atau lebih harus memakai investasi modal yang layak dan teknik perusahaan yang baik, sesuai dengan perkembangan zaman.
Ayat (3) Hak guna-usaha dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain.
Terkait dengan jangka waktu penggunaan HGU, Pasal 29 UUPA mengatur:
Ayat (1) Hak guna usaha diberikan untuk waktu paling lama 25 tahun.
Ayat (2) Untuk perusahaan yang membutuhkan waktu yang lebih lama dapat diberikan hak guna usaha dengan waktu paling lama 35 tahun.
Ayat (3) Atas permintaan pemegang hak dan mengingat keadaan perusahaannya jangka waktu yang dimaksud dalam ayat (1) dan (2) pasal ini dapat diperpanjang dengan waktu yang paling lama 25 tahun.
Setelah diundangkannya UU No. 3 Tahun 2022 tentang Perubahan Atas UU No. 3 Tahun 2022 tentang Ibu Kota Negara (UU IKN), terdapat pengaturan khusus mengenai lamanya penggunaan HGU. Yang mana HGU bisa digunakan melebihi jangka waktu yang diatur Pasal 29 UUPA.
Pasal 16A ayat (1) UU IKN memberikan perpanjangan penggunaan HGU, sebagai berikut:
Dalam hal Hak Atas Tanah yang diperjanjikan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 16 ayat (7) dalam bentuk hak guna usaha, diberikan untuk jangka waktu paling lama 95 (sembilan puluh lima) tahun melalui 1 (satu) siklus pertama dan dapat dilakukan pemberian kembali untuk 1 (satu) siklus kedua dengan jangka waktu paling lama 95 (sembilan puluh lima) tahun berdasarkan kriteria dan tahapan evaluasi.
Penjelasan terhadap Pasal 16A ayat (1) UU IKN dinyatakan bahwa Jangka waktu hak guna usaha pada ayat tersebut diberikan dengan tahapan:
- pemberian hak, paling lama 35 (tiga puluh lima) tahun;
- perpanjangan hak, paling lama 25 (dua puluh lima) tahun; dan
- pembaharuan hak, paling lama 35 (tiga puluh lima) tahun.
- Pemberian hak atas tanah melalui 1 (satu) siklus pertama sebagaimana dimaksud pada ayat 21 dilakukan oleh Kementerian yang menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang agraria pertanahan berdasarkan permohonan dari Otorita Ibu Kota Nusantara.
Otorita Ibu Kota Nusantara melakukan evaluasi 5 (lima) tahun setelah pemberian hak siklus pertama terhadap pemenuhan persyaratan sebagai berikut:
- Tanahnya masih diusahakan dan dimanfaatkan dengan baik sesuai dengan keadaan, sifat, dan tujuan pemberian hak;
- Pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai pemegang hak;
- Syarat pemberian hak dipenuhi oleh pemegang hak;
- Pemanfaatan tanahnya masih sesuai dengan rencana tata ruang; dan
- Tanah tidak terindikasi terlantar.
Namun penting untuk diketahui bahwa penggunaan HGU jangka waktu paling lama 95 (sembilan puluh lima) tahun melalui 1 (satu) siklus pertama dan dapat dilakukan pemberian kembali untuk 1 (satu) siklus kedua dengan jangka waktu paling lama 95 (sembilan puluh lima) tahun berdasarkan kriteria dan tahapan evaluasi sebagaimana diatur Pasal 16A ayat (1) UU IKN hanya berlaku di wilayah Ibu Kota Negara, sedangkan untuk wilayah di luar IKN menggunakan ketentuan umum (lex generalis) seperti yang diatur dalam UUPA dan ketentuan hukum bidang pertanahan lainnya.
